«Sett fra en høyere økonomisk samfunnsformasjons synspunkt vil enkeltmenneskers private eiendom i jordkloden fremstå som like usmakelig som en manns private eiendom i et annet menneske. Selv et helt samfunn, en nasjon, ja, alle moderne samfunn samlet, er ikke eiere av jorden. De er bare dens brukere, dens disponenter, og må som boni patres familias <gode familiefedre> overlate den i forbedret tilstand til kommende generasjoner.» (Marx)

Innledning
Leieboerforeningen i Berlin og et stort antall enkeltpersoner og foreninger på venstresiden går inn for en boligbransje som er orientert mot fellesskapets beste. Bolig skal ikke være en handelsvare, mener de. De motsetter seg spekulasjon og kommersialisering av boliger, som de mener fører til høye husleier og boligmangel. Som en stygg vorte skal denne boligskandalen fjernes fra markedsøkonomiens ellers så sunne økonomiske kropp. Hvis det var så enkelt, hvorfor har man til dags dato ikke gjort noe for å få bukt med høye husleier og boligmangel?

1. Valoriseringsprosessen til eiendomsutviklerens kapital
For at leiligheter skal bygges, må en eiendomsutvikler først planlegge, finansiere og organisere byggeprosessen. Bransjen består både av mange små selskaper og noen få store kapitalistiske aktører med betydelig markedsmakt. Eiendomsutviklerens rolle omfatter et bredt spekter av tjenester, fra prosjektutvikling og byggeledelse til markedsføring av ferdige eiendommer.

For enkelhets skyld har vi valgt et scenario der en eiendomsutvikler leverer sine tjenester til et boligselskap, som kjøper det ferdige boligkomplekset til en avtalt pris for deretter å leie ut, forvalte og selge det. I dette relativt vanlige tilfellet inkluderer eiendomsutviklerens virksomhet også kjøp og finansiering av selve byggeprosjektet, samt anskaffelse av tomten.

Eiendomsutviklere trenger betydelige finansielle ressurser for å kjøpe tomter, dekke byggekostnader og finansiere øvrige utgifter. For å sikre dette benytter de seg ofte av banklån. Banklån spiller også en sentral rolle i kapitalens øvrige verdiøkningsprosesser.

For å valorisere sin kapital investerer selskapene både lånte midler og egenkapital, og så betaler de renter med det realiserte overskuddet. Siden renten de betaler vanligvis er lavere enn fortjenesten, kan gjeldsfinansiering bidra til å øke avkastningen på den sysselsatte kapitalen.

I dette eksempelet hverken leier eiendomsutvikleren ut boligkomplekset eller selger det direkte på markedet, men får det bygget for et boligselskap. Han tjener på at salgsprisen boligselskapet betaler overstiger de totale byggekostnadene, inkludert kjøpesummen for tomten. Differansen mellom utgifter og salgspris gir eiendomsutvikleren muligheten til å valorisere sin investerte kapital, og når boligkomplekset er solgt, mottar han overskuddet i form av penger.

På grunn av kapitalistisk konkurranse har profittraten på investert kapital en tendens til å utjevnes på tvers av ulike sektorer i økonomien. Dette betyr at eiendomsutvikleren som regel oppnår en gjennomsnittlig profitt, med mulighet for høyere avkastning dersom prosjektet innebærer særlig høy risiko.

2. Valoriseringsprosessen til byggekapitalen
Eiendomsutvikleren organiserer og koordinerer en rekke selskaper for å gjennomføre byggeprosjektet. Han trenger arkitekter til planlegging og design, byggefirmaer til selve konstruksjonen, elektrikere til installasjon av det elektriske anlegget, rørleggere til vann- og avløpssystemer, samt malere og dekoratører til innvendig og utvendig arbeid. Dette komplekse nettverket av aktører, som vi kan samle under begrepet «byggekapital», består av kapitalistiske selskaper som samarbeider med hverandre. Nettverket inkluderer både mellomstore og mindre bedrifter, underleverandører og selvstendige håndverkere.

Den intense konkurransen i bransjen gir seg ofte utslag i uredelige transaksjoner, og det er stadig rapporter om underentreprenører som bevisst unndrar seg lønnsforpliktelser. Akkurat som for eiendomsutvikleren, avhenger byggekapitalens verdiskapning av at den endelige salgsprisen dekker alle kostnader og gir et tilstrekkelig overskudd (profitt).

3. Valoriseringsprosessen til grunn- eller jordeiendom
Med kjøpet av tomten kommer en ytterligere valoriseringsforbindelse i spill, nemlig valoriseringen av grunneiendommen.

Det klemmes ofte at kjøp forutsetter salgbarhet. For at tomten skal kunne kjøpes, så må jorden være omsatt som en vare.

For at dette skal være mulig må deler av jordoverflaten allerede være monopolisert av private eiere som, under moderne kapitalistiske betingelser, kan utnytte eiendomsretten til jorda for egen økonomisk vinning. Disse utgjør klassen av grunneiere.

Deres viktigste kjennetegn oppsto samtidig med den kapitalistiske produksjonsmåten, slik at selv Adam Smith i sin bok The Wealth of Nations fra 1776 kunne skille jordeierklassen fra kapitalistklassen og klassen av lønnsarbeidere gjennom deres respektive inntektstyper: grunnrente, profitt/rente og lønn.

Eiendomsutvikleren kan skaffe seg tomten på to måter. Den minst vanlige i dag er at grunneieren stiller tomten til disposisjon som en festetomt. I dette tilfellet får eiendomsutvikleren, og senere boligselskapet, juridisk status som «fester», noe som gir dem rett til å oppføre og bruke bygningen på tomten.

Til gjengjeld betaler boligselskapet en avtalt festeavgift (grunnrente) gjennom hele festeperioden. Denne avgiften, som vanligvis justeres i takt med inflasjonen, blir en del av husleien. Her er eierskapet til tomten og eierskapet til bygningen adskilt. For grunneieren skjer den økonomiske verdiskapningen gjennom mottak av festeavgiften, som fungerer som en stabil og vedvarende inntektsstrøm.

I de fleste tilfeller er det imidlertid eiendomsutvikleren som kjøper tomten, og i stedet for en løpende inntektsstrøm betaler han hele summen på én gang i form av tomteprisen. Dette innebærer at de fremtidige betalingene av festeavgiften kapitaliseres – det vil si omgjøres matematisk til en nåverdi.

Denne kapitaliserte verdien eksisterer naturligvis ikke fysisk, men er en teoretisk størrelse basert på forventningen om at inntektsstrømmen vil fortsette i det uendelige. For eksempel, hvis en eiendom gir en årlig inntekt på 12 000 euro og kapitaliseringsrenten er 6 %, vil verdien av denne fremtidige inntekten være 200 000 euro (12 000/6*100).

Når eiendomsutvikleren kjøper tomten, blir han selv eier av den. Festeavgiften, som opprinnelig ville blitt betalt løpende, er nå inkludert i tomteprisen og fremstår dermed ikke lenger som en separat avgift, men snarere som renter på kapitalen han har investert.

Siden dette er en relativt kompleks problemstilling, som Marx og Engels drøfter flere ganger i sine tekster og som beskrives grundig i tredje bind av Kapitalen, kan det være nyttig å utdype dette ytterligere.

Som Marx påpeker, skyldes forvekslingen mellom grunnrente og rente generelt det faktum at den rentebærende kapitalformen får «enhver bestemt og regelmessig pengeinntekt til å fremstå som rente på kapital». Selv når en tomt kun stilles til disposisjon som festetomt, ser det ut som om rentebetalingen skriver seg fra en imaginær eller fiktiv kapital.

Denne forvrengte måten å fremtre på ligger til grunn for det vanlige tyske begrepet Erbbauzins [jordrente], som skjuler det faktum at det egentlig er snakk om en regelmessig betaling for bruken av grunnen.

Til tross for likhetene må man imidlertid ikke glemme at det fra et økonomisk perspektiv fortsatt er forskjell på rente og grunnrente. Selv om begge blir mystifisert, så bestemmes de to størrelsene på ulike måter: Renten bestemmes av tilbudet av og etterspørselen etter lånt kapital, mens grunnrenten bestemmes av ulike slags omstendigheter, blant annet eiendommens beliggenhet og de mange faktorene som kan gjøre denne beliggenheten mer eller mindre attraktiv. Forskjellene i beliggenhetens attraktivitet muliggjør en grunnrente som gjerne omtales som differensialrente. Marx forklarte hvordan dette oppstår i tredje bind av Kapitalen, blant annet ved hjelp av et eksempel med en foss.

En foss gir grunneieren tilgang til en naturlig energikilde, i motsetning til andre fabrikkeiere som vanligvis må benytte dampmaskiner. Denne særlige fordelen gir opphav til en ekstraprofitt, som grunneieren kan tilegne seg i form av grunnrente ved å leie ut fossen. Det er en inntekt grunneiere uten slike naturressurser ikke ville hatt mulighet til å oppnå.

Marx forklarte grunnrentens natur mer inngående ved å bruke eksempler fra det kapitalistiske jordbruket. Her spiller forskjeller i jordas naturlige fruktbarhet en avgjørende rolle i dannelsen av differensialrenten. I tillegg oppstår den absolutte grunnrenten – en form for fast betaling for selve retten til å bruke grunneierens jord.

Både i landbruket og i boligbyggingen bestemmes tomteprisen av den kapitaliserte renten. Av dette følger det at nivået på kjøpesummen stort sett er direkte proporsjonal med nivået på grunnrenten og omvendt proporsjonal med rentenivået. Eller som Marx skriver:

«I. Prisen på jord kan stige uten at grunnrenten stiger; nemlig 1. ved at rentenivået synker, noe som fører til at jordrenten selges dyrere, og dermed til at den kapitaliserte jordrenten, jordprisen, stiger; 2. fordi renten på kapitalen som er innlemmet i jorda stiger. II. Prisen på jord kan stige fordi grunnrenten øker.»

Marx’ henvisning til renten «på den kapital som er innlemmet i jorda» har som formål å skille den rene grunnrenten fra renten som oppstår når kapital investeres for å forbedre jorda – det vil si når faktiske verdier også bindes i jorda. Den kapitalen som er inkorporert i grunnen, og som Marx omtaler som la terre-kapital (jordkapital), spiller fortsatt en viktig rolle for byggetomter i dag.

Slike investeringer kan være nødvendige for å klargjøre en tomt for bygging, for eksempel ved å drenere, stabilisere eller fylle opp sumpgrunn. I tillegg til disse kostnadene for selve klargjøringen, kan det påløpe utgifter til infrastruktur som tilkobling til veinettet, fremføring av vann, strøm og gass, samt håndtering av avløpsvann.

Dersom en slik opparbeidet tomt leies ut, vil avkastningen være tilsvarende høyere, ettersom også realkapitalverdien som er investert i grunnen, inngår i leien. Hvis renten på den kapitalen som er bundet i jorda øker, for eksempel gjennom ytterligere investeringer, må også jordprisen stige tilsvarende.

De kapitalistiske verdiskapningsprosessene knyttet til jord og grunn resulterer i en tomtepris, som deretter møter eiendomsutvikleren som en gitt markedspris. Det lave rentenivået mellom 2008 og 2022 har bidratt til å drive opp tomteprisene, til tross for at grunnrenten har forblitt den samme.

I tillegg fører urbaniseringsprosesser til høyere tomtepriser og en økning i den «inkorporerte kapitalen». Samlet sett medfører disse tre faktorene en økning i prisen på byggegrunn, og den kan derfor bare valoriseres på en kapitalistisk måte dersom husleiene øker.

4. Bolig som en kapitalistisk produsert vare 
Resultatet av den foregående analysen er at boligblokken er en kapitalistisk produsert vare, og at et nettverk av ulike kapitalistiske valoriseringsprosesser er involvert i ferdigstillingen av denne varen.

Grunneieren realiserer verdien av sin eiendom enten ved å stille tomten til disposisjon som festegrunn og motta løpende festeavgifter, eller ved å selge tomten og kapitalisere den fremtidige festeavgiften i kjøpesummen. Siden tomteprisen inngår i boligkompleksets totale pris, vil høyere tomtekostnader føre til en tilsvarende høyere pris på det ferdige boligkomplekset.

En stor del av prisen består av byggekostnadene for selve oppføringen av boligkomplekset. Hele nettverket av sammenkoblede valoriseringsprosesser, fra arkitekten til malerne og dekoratørene som står for den innvendige og utvendige utformingen og den etterfølgende grønne utsmykningen av komplekset, ønsker ikke bare å dekke sine egne kostnader, men også å oppnå så stor fortjeneste som mulig.

Til slutt fordyres boligkomplekset ytterligere av ulike gebyrer, blant annet byggesaksgebyrer for å innhente byggetillatelse, gebyrer for byggetilsyn, gebyrer for sikring av byggeplassen og for miljøkrav, f.eks. for støyskjermingstiltak eller beskyttelse av naturvernområder.

Alle disse antatte kostnadsfaktorene, herunder skapelsen av ny verdi gjennom anvendt arbeid, kjøpesummen for tomten, samt gebyrene, bestemmer til syvende og sist den totale prisen som boligselskapet må betale for å overta utleieboligen fra utbyggeren.

Boligselskapet kan være et kapitalistisk selskap som primært tjener penger på utleie av boliger, som for eksempel det børsnoterte boligselskapet Vonovia. Selskapet eier og forvalter en stor portefølje av leiligheter i Tyskland, Sverige og Østerrike og tilbyr boligrelaterte tjenester. I tillegg kjøper det opp leiligheter, og selger dem igjen, avhengig av markedssituasjonen.

Boligselskapet kan også organiseres som en ideell virksomhet. Et ideelt borettslag har som formål å tilby rimelige boliger til brede grupper i samfunnet, selv om virksomheten må drives innenfor rammene av de kapitalistiske valoriseringsprosessene. Allerede før oppstart må virksomheten ta høyde for de ulike kostnadene. Utgifter knyttet til drift, reparasjoner og vedlikehold vil stort sett samsvare med konkurrentenes nivå. Følgelig vil konkurranseforholdene utenfor selskapet nødvendigvis også påvirke den interne driften. I likhet med sine kommersielle konkurrenter er det derfor avhengig av å fastsette en husleie som dekker kostnadene og muliggjør nødvendige investeringer. Muligheter for lavere leienivå oppstår i praksis først og fremst gjennom statlige støtteordninger, som fritak fra selskaps- og næringsskatt, gunstige offentlige lån og direkte subsidier til sosial boligbygging – såfremt man unngår merkostnader som følge av korrupsjon, dårlig ledelse eller overdreven byråkrati.

SE OGSÅ: Karl Marx, Nasjonaliseringen av jorda

5. Leiligheten som lånekapital og leiens bestanddeler 
Med kjøpet av boligkomplekset har boligselskapet omdannet sin pengekapital, bestående av egenkapital og fremfor alt av lån, til varekapital. Hvis boligselskapet skulle selge boligkomplekset som helhet videre, ville dets virksomhet være begrenset til eiendomsmegling. Som all annen handelskapital ville den da ta del i profitten uten å delta i produksjonen. Den ville realisere sin profitt ved å selge for mer enn den kjøpte. Under normale omstendigheter vil eiendomsmeglingen, i den grad den bidrar til å senke handelskostnadene for den totale samfunnskapitalen, oppnå sin gjennomsnittlige profitt ved å realisere en del av den verdien som utbyggeren, den kollektive produsenten av boligkomplekset, ennå ikke har realisert.¹

Det finnes også en mulighet for at boligselskapet deler opp det innkjøpte boligkomplekset i enkeltstående selveierleiligheter for deretter å selge disse hver for seg. Målet med dette er å oppnå en høyere samlet verdi enn om komplekset hadde blitt solgt samlet. Uten å gå nærmere inn på detaljene er det åpenbart at kjøperen av en slik selveierleilighet må betale en pris som dekker alle kostnadene som har oppstått gjennom den lange rekken av kapitalistiske valoriseringsprosesser. Dette inkluderer profittene til de ulike aktørene, samt den kapitaliserte grunnrenten, som bakes inn i kjøpesummen. I tillegg kommer påslaget fra boligselskapet for arbeidet med å dele opp komplekset i selveierleiligheter. Dersom man ser bort fra markedssvingninger og spesielle finansieringsmuligheter, vil derfor kjøperen av en selveierleilighet knapt være bedre stilt enn den som kun leier en tilsvarende bolig.

 I dette tilfellet kjøper boligselskapet boligkomplekset med hensikt å fortsette som langsiktig eier. Den investerte kapitalen vil dermed ikke umiddelbart eller i sin helhet bli tilbakeført i form av penger, men forblir bundet i eiendommen. Virksomheten består i å stille leilighetene til disposisjon for leietakere mot betaling av husleie. Boligselskapet låner altså ikke ut verdier i form av penger, men i form av boliger. På denne måten minner selskapets virksomhet om pengeutlån, hvor verdier også lånes ut – men da i form av penger, og ikke varer, slik tilfellet er med boligselskapet. Kapitalen som er bundet i boligene, må derfor gi en avkastning eller rente som kan sammenlignes med avkastningen på pengeutlån.

I tillegg finnes det to særtrekk ved utleievirksomheten: For det første slites boligen ved bruk, noe som innebærer at den gradvis taper verdi. Dette verditapet må kompenseres av leietakeren gjennom husleien. Det andre særtrekket, sammenlignet med utlån av kapital i pengeform, er at kontinuerlig bruk av leiligheten medfører løpende kostnader, for eksempel til vedlikehold, reparasjoner og eiendomsforvaltning. Disse kostnadene utgjør hovedbestanddelene av det vi kan kalle «nettohusleien». Som Engels skriver:

«Vi har sett at husleien består av: 1) en andel grunnrente; 2) en andel renter på bygningskapitalen, inkludert profitten til byggherren; 3) en andel som dekker kostnader til reparasjon og forsikring; 4) en andel som årlig avskriver (amortiserer) bygningskapitalen, inkludert profitt, tilsvarende husets gradvise slitasje.» (Om boligspørsmålet, s. 230)

Som vist ovenfor utgjør rentebetalingen på den utlånte kapitalen – det vil si bygningskapitalen investert i boligkomplekset – samt grunnrenten, som er inkludert i tomteprisen og derfor opptrer som renter på den forskutterte kapitalen, de klart største komponentene i husleien. Hvis vi, slik Engels antyder, fjerner disse to komponentene (1 og 2), består husleien kun av kostnader til vedlikehold, reparasjoner og administrasjon av eiendommen (3), samt avskrivninger knyttet til bygningens slitasje (4). Husleien ville med andre ord reduseres til de faktiske arbeidskostnadene som kreves for å gjøre boligen tilgjengelig for beboelse.

En slik radikal reduksjon i husleien forutsetter imidlertid andre produksjons- og samfunnsmessige forhold, nærmere bestemt en revolusjonær omdanning av samfunnet, slik Marx og Engels har understreket.

SE OGSÅ: Hva er grunnrente?

Sluttnoter

1.   Hvis vi ser bort fra alle markedssvingninger og andre forstyrrende faktorer, vil eiendomsmegleren – som er nødvendig sett fra et samfunnsøkonomisk perspektiv – selge eiendommen til produksjonsprisen. Denne prisen blir dermed også den endelige før eiendommen forlater sirkulasjonssfæren og går inn i forbrukssfæren. Produksjonsprisen, definert som summen av kostpris og gjennomsnittsprofitt, endres imidlertid når handelskapitalens rolle tas i betraktning. Dette skyldes at handelskapitalen sammen med industrikapitalen bidrar til dannelsen av samfunnets allmenne profittrate. Dermed «inneholder den allmenne profittraten allerede det fradraget fra merverdien som tilfaller handelskapitalen, altså et fradrag fra industrikapitalens profitt» (MEW 25, s. 297). Følgelig blir prisen industrikapitalisten oppnår ved salg av sine varer – inkludert boligeiendommer – lavere enn den faktiske produksjonsprisen.
   ↩︎